Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Ce document est obligatoire pour les travaux de grande importance.
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170 m².
Constitution du dossier
La demande de permis de construire doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants :
- un plan de situation du terrain,
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
- un plan de coupe du terrain et de la construction,
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
- un plan des façades et des toitures,
- une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.
La mairie dispose d'un délai :
- de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
- ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.
Le délai de validité du permis de construire est de deux ans. Il peut être prorogé pour une nouvelle année sur demande de son bénéficiaire adressée à la mairie, si cette demande a été formulée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité et si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.
Affichages Obligatoires lors des travaux
L'autorisation d'urbanisme accordée doit faire l'objet de mesure d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe celui-ci. Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester l'autorisation, s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.
Affichage en mairie
Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite (non écrit) de l'autorisation, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de l'autorisation durant au minimum 2 mois.
Affichage sur le terrain
Le bénéficiaire de l'autorisation doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès réception de la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.
Cet affichage prend la forme d'un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique.
Il doit mentionner :
- le nom du bénéficiaire,
- la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- la date et le numéro de l'autorisation,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
- les droits de recours des tiers.
Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :
- si le projet prévoit des constructions : la superficie du plancher hors oeuvre nette (SHON) autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel,
- si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
- si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.
L'inobservation de cette formalité peut entraîner des sanctions pénales.
Déclaration d'ouverture de chantier
Ce document doit être fourni en 3 exemplaires à la mairie où se situe le terrain ou être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le simple dépôt ou envoi d'une déclaration d'ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux. Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une certaine importance. Le commencement des travaux se caractérise par :
- l'installation de palissades autour du chantier,
- l'arrivée du matériel,
- les premiers travaux de terrassement.
Délais à respecter
Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l'obtention du permis de construire ou du permis d'aménager. Une fois que les travaux ont commencé, ils ne doivent pas être interrompus pendant plus d'1 an. Ils peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs.
Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire ou d'aménager n'est, en principe, plus valable.
Prolongation de l'autorisation
Si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans ou si le titulaire de l'autorisation prévoit d'interrompre le chantier pendant plus d'1 an, il peut demander de prolonger son permis d'1 an. Cette demande doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de l'autorisation.
Déclaration d’achèvement de travaux
La déclaration d'achèvement des travaux dite "déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)" est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction avec :
- le permis de construire,
- le permis d'aménager,
- ou la déclaration préalable.
Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.
Elle doit être établie en trois exemplaires et signée par le titulaire de l'autorisation et, le cas échéant, par l'architecte qui a dirigé les travaux, et déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception
Dans certains cas, pour être valable la DAACT :
- doit préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé lorsque les travaux ont été effectués par tranche. La DAACT porte alors sur ces seules réalisations,
- doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte précisant que les travaux réalisés respectent les règles d'accessibilité des personnes handicapées,
- doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que les normes techniques (parasismiques et paracycloniques) ont été respectées par le maître de l'ouvrage.
Contrôle de l'administration
Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la DAACT. Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la DAACT. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :
- les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé,
- les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.
Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux.
Si l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois par rapport à l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou demander de déposer un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.
